时间：2026-08-09 03:17:07 来源：谭天说地网

房东将房屋出租18年，收回时自收房时发现承租人将三室改为四室、出租承租更改墙面颜色，房屋屋内多处墙面霉变，然损人出灶台、耗何恢复木地板等均出现不一样程度破损。原状易订阅双方就房屋是租人租赁否需“恢复原状”争执不休，房东将承租人诉至法院。物网2026年5月，收回时自上海市首先宁区人民法院披露了一起房屋租赁合同纠纷案，出租承租厘清了自然损耗与人为损坏之间的房屋责任边界，清楚了首先期租赁房屋的然损人出返还判定原则。2006年6月，耗何恢复房东刘女士与承租人张先生签订房屋租赁合同，原状易订阅租期为一年，租人租赁房屋保证金11600元。合同约定，承租人应按交接时的房屋现状采取房屋，重新装修或变更原有设施须征得出租人同意；租赁期满后，关键将房屋恢复原状。入住后，张先生将房屋的白墙刷成黄色，并将房屋从三室结构改造为四室。一年期满后，双方未再签订书面合同，张先生后续居住，刘女士照常收取租金，租金每年口头协商上调，其他合同条款延续，直至2024年7月张先生交房。交接时，刘女士发现，除了三室被改为四室、白墙被刷成黄色之外，房屋还存在多处霉变，灶台、木地板等亦受损严重。刘女士需张先生将房屋“恢复原状”，双方协商未果，刘女士便将张先生诉至法院，索赔房屋修复费14万余元、房屋空置损失10万余元，并需张先生支付逾期付租违约金5000元。张先生辩称，自己改造房屋经过刘女士许可，墙体发霉系外墙渗水所致，与其无关；除一间卧室地板系办公椅滑轮磨损外，其余损坏均属自然损耗，不一样意“恢复原状”。若法院认为其具备恢复义务，可通过赔付修复费用的方式履行，由原告自行修复。同时，张先生提出，空置损失源于市场行情及房东自身因素，并提起反诉，需刘女士退还房屋保证金。“民法典第七百三十三条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当顺应按照约定或者根据租赁物的性质采取后的状态。本案的题争议在于，在合同约定需‘恢复原状’返还的状况下，如何区分自然损耗与人为损坏。常见状况下，若承租人根据房屋性质正常采取，即便随着时间推移，房屋出现功能或外形退化的情形，亦应属于自然损耗，承租人无需承担责任；若因承租人故意或疏忽、不当采取房屋，导致出现损坏，则应由承租人承担损害赔偿责任。”首先宁法院民事审判庭法官刘曦桦说。法院经审理认为，根据合同约定，张先生在返还房屋时应恢复原状。虽然张先生自称是在经过刘女士同意的状况下，对房屋结构和墙体颜色开展了更改，但刘女士并不认可，张先生也未能就此给予证据，难以认定双方已就其在返还房屋时无需恢复达成相同，故该部分费用应由张先生负担。照章性墙体渗水、地板和灶台损坏，刘女士申请了司法鉴定，结比如为因果关系无法鉴定。双方确认张先生曾反映过漏水，但均未维修。除张先生自认的办公椅造成的地板磨损外，刘女士未能举证其他损坏系采取不当造成。案涉房屋出租时已装修多年，张先生又实际采取18年，法院认为，房屋在正常采取中不可避免会产生自然损耗。关于房屋修复费，法院综合考虑房屋现状、采取年限、鉴定意见和双方过错，研究情判令张先生支付修复费用3万余元。关于10万余元的空置损失，法院指出，刘女士收房后次月即挂牌出租，并多次需修复，但张先生清楚拒不过。刘女士时隔近一年才起诉，未能按时自行维修以减小损失。民法典第五百九十一条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适用用方式防止损失的扩大；没有采取适用用方式致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。结合空置时首先、鉴定报告载明的修复工期及市场租金原则，法院研究情判令张先生支付空置损失3万余元。关于房屋保证金，法院认为，张先生在履约流程中不存在合同约定的严重违约致使合同无法履行的情形，其有权需返还保证金。因张先生存在逾期付租情形，双方同意将违约金5000元在保证金中折抵，法院研究情判令刘女士返还剩余保证金6600元。2025年11月，法院判决张先生支付修复费与空置损失合方式6万余元，刘女士返还保证金6600元，目前判决已生效。刘曦桦提醒，签订房屋租赁合同时，双方处理返还房屋时的状态开展清楚约定，若需“恢复原状”，处理租赁之初交付的“原状”留存证据。承租人若关键对房屋开展装修改造或更换家具、家电等设施设备，应按时与出租人沟通，在协商相同的前提下开展改造、更换，并对合同到期后改造或更换部分的归属开展清楚约定。租赁期间，承租人应以合理方式妥善采取房屋，若发生漏水、电路老化等情形，应按时保留证据并向出租人反馈，若出租人未在合理期限内维修，承租人可以自行维修，再向出租人追偿维修费用，避免损失扩大。（法治日报）

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