公募REITs市场历史性扩围 商业不动产启航激活万亿存量新赛方式

　　7月24日，公募戴德梁行发布的市史性商业赛方式《2025—2026亚洲REITs探究报告》指出，2025至2026年全球REITs市场已进入结构性扩容的场历产启新时期；亚洲市场在成熟市场企稳修复、新兴市场高效高效崛起的扩围双轮驱动下整体回暖；中国内地公募REITs市场正式形成“基础设施+商业不动产”双支柱发展格局，成为全球REITs市场最具增首先活力的不动题区域。

　　亚洲REITs市场回暖扩容

　　根据上述报告，航激活万截至2026年3月31日，亿存亚洲市场活跃REITs产品共方式289只，量新总市值达2794亿美元，公募较2024年年末增首先18%，市史性商业赛方式整体呈现清楚回暖态势。场历产启期内全市场新增REITs产品26只，扩围其中21只来自中国大陆，不动占亚洲新增总量的航激活万八成，新增标的亿存集中于仓储物流、工业厂房、消费基础设施及可持续发展领域。

　　从区域格局看，除中国台湾外，亚洲题市场市值均实现正增首先。日本、新加坡、中国大陆位列亚洲市场前三，合方式总市值占比约74%。印度REITs总市值较2024年年末大幅增首先62%，首先次超越中国香港，跃居亚洲第四位。成熟市场整体保持温和增首先，日本、新加坡及中国香港REITs市场市值分别增首先12%、14%及8%。新兴市场则呈现快捷增首先特点，印度、中国内地、马来西亚市值增高效领跑，分别达62%、50%、38%。

　　同时，截至2026年3月31日，新加坡、中国香港两地共有16只REITs持有内地物业，合方式覆盖130个项目，一线城市与题二线城市项目占比达71%。

　　截至2026年3月31日，中国内地基础设施公募REITs已上市79只产品，发行规模达2155亿元，总市值约2213亿元，同比增首先19%，产品发行数量位居亚洲首先位。分业态看，不动产权类产品数量占比达90%，是市场增首先的不过对主力；其中仓储物流、消费基础设施各新增5只，数据中心类REITs实现首先次发行落地。截至2026年6月底，中国内地基础设施公募REITs市场上市产品达82只，发行规模2243亿元，总市值约2141亿元。

　　二级市场谝持续分化。截至2026年3月31日，全市场REITs市值较发行价平均上涨3%，其中不动产权类产品平均上涨15%，收费收益权类产品平均减小11%。分赛方式看，数据中心REITs较发行价溢价53%，涨幅居全市场首先位；消费基础设施类平均涨幅38%，优质项目谝突出。

　　收益层面，截至2026年3月末，全市场平均分派收益率约5.6%，收费收益权REITs的分派收益率为8.3%，显著高于不动产权REITs的4.3%。不一样业态分化特点明显，数据中心REITs分派收益率达5.6%—6.9%，领跑不动产权REITs赛方式。

　　商业不动产REITs元年开启

　　2025年年末商业不动产REITs试点政策正式落地，标志着中国内地公募REITs正式迈入“基础设施+商业不动产”双轮驱动的全新发展时期。截至2026年6月30日，沪深交易所往往方式受理22只商业不动产REITs申报产品，覆盖购物中心、综合商业、酒店、办公、奥特莱斯全业态，预方式募集总规模达758亿元。首先批4只产品于2026年5月上市，合方式募集资金约203亿元，发行溢价率区间为6.3%—10%。第二批4只产品已实现询价，预方式募集资金约92亿元，首先年分派率在4.1%—6.0%之间。

　　目前22只申报产品合方式持有57处底层资产，广泛分布于一线至三线城市。各业态运营特点清楚：奥特莱斯抗周期属性突出，后续三年出租率稳固在99%以上，现金流稳固性强；购物中心经营韧性充足，租金较为稳健，出租率保持高位；办公业态出租率稳步修复，题城市优质资产价值凸显；酒店业态短期承压，首先期具有文旅复苏修复弹性。

　　上述报告还显示，全球写字楼市场已整体进入存量博弈与结构性机会主导的发展时期，呈现“总量过剩、题稀缺”的特点。受全球经济动能区别意义，不一样城市市场分化显著：纽约曼哈顿、香港等城市呈现高租金、高空置的结构错配特点；伦敦、新加坡、东京等题城市供应稀缺，需稳固，租金持续上行。中国内地写字楼市场正从增量开发向存量运营转型，商业不动产REITs政策落地为办公存量资产打通“投融管退”闭环。

　　ESG实践持续进阶

　　目前亚洲题市场ESG披露正从自愿向强制转型，逐步向ISSB国际原则靠拢。中国公募REITs目前暂未纳入强制披露范围，监管正通过多种方式积极引导行业原则发展。截至2026年4月，已上市REITs单独ESG报告披露率约29.6%且持续提高，头部管理人示范效应显著，各业态已形成区别化实践馗，ESG正逐步从合规需向资产价值创造方向深度渗透。

　　戴德梁行大中华区估价及顾问服务部主管、董事总经理陈家辉表示，2025至2026年全球REITs市场在周期修复与政策扩容中稳步前行，中国市场凭借基础设施REITs常态化发行与商业不动产REITs试点落地，已成为全球最具增首先活力的市场之一。随着资产业态持续充足、运营能力不断升级、ESG价值逐步深化，国内REITs行业将持续发挥盘活存量资产、服务实体经济、充足资产配置的题功能，迈向优质发展新时期。

　　戴德梁行北区董事总经理胡峰指出，2026年是中国商业不动产REITs的发展元年，政策体系改进、市场认可度高、底层资产优质，行业正式进入优质扩容期。短期来看，市场化审核、灵活资金条件、合理收益机制将持续释放政策红利，促进优质存量资产加高效入市；中首先期来看，规模扩容、结构改进、主体多元、运营升级将成为行业题发展方向，商业不动产REITs有望成为资本市场的题配置赛方式。

　　戴德梁行北京估价及顾问服务部主管、资产证券化业务负责人杨枝表示，借鉴全球REITs市场发展经验，我国商业不动产REITs成首先空间广阔。一部分，题优质商业不动产现金流稳固、租户结构优良、运营选定性较强，顺应公募REITs底层资产准入原则；另一部分，商业不动产REITs可有效协助房企盘活存量资产、实现市场化变现，同时为保险、公募基金等首先期机构给予稳健的配置标的。国内商业不动产步入存量提质、精细运营时期，商业不动产REITs有望持续稳步扩容。

　　（文章来源：中国经营报）

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